פתח דבר
1. בפניי המרצת פתיחה שהוגשה מטעם המבקשת, בתי ארזים חברה לעבודות בנייה ופיתוח בע"מ (להלן: המבקשת או בתי ארזים), כנגד המשיבה- שי חי אחזקות נדל"ן בע"מ (להלן: המשיבה או ש.ח.). בהתאם להמרצה, למבקשת הוקנתה זכות במקרקעין שסומנו כגוש 10072 חלקה 6 בפרדס חנה-כרכור. בתאם לתוכניות שאושרו הוקצו לה, בין היתרף מגרשים זמניים 55,57,31,59 ו-109 אשר ידועים כיום לאחר פרצלציה שנרשמה כחלקה 174, 181 ו-183 בגוש 10072 (להלן: המקרקעין).
2. ביום 26/5/10, נחתם חוזה בין הצדדים לפיו מכרה המבקשת את זכויותיה במקרקעין למשיבה תמורת סך של 43 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ. לטענת המבקשת, בסעיף 3.1.2 לחוזה נכתב כי חברת אמירי זכרון יעקב בע"מ הגישה כנגד בתי ארזים ומנהלתו תובענה לבית המשפט המחוזי בחיפה במסגרתה טענה בין היתר לזכויות במגרשים 55 ו-57 מכח הסכמי מכר ואופציה. עוד מצוין בסעיף שבמסגרת הליכי התובענה ניתן צו זמני המונע מהמוכר ומנהלו מלבצע במגרשים 55 ו-57 עסקה כלשהי, לרבות מכר. התביעה נמחקה ביום 11/2/10 בהעדר הצדדים, מבלי שניתנה על ידי בית המשפט הכרעה לגופה.
3. לטענת המבקשת, לאחר חתימת החוזה, ביום 28/6/10 חידשה אמירי זכרון את התובענה על ידי הגשת כתב תביעה מתוקן כנגד המבקשת, מנהלתה- הגב' מילכה בירנבאום (להלן: מילכה), בעלה בנפרד של מילכה- יעקב, עו"ד ישראל שפירא ועו"ד של הנתבעת. במסגרת התובענה ניתן צו מניעה המונע דיספוזיציה במגרשים 55 ו-57, תוך מתן אפשרות לרשום הערת אזהרה בגין העסקה שבוצעה על פי החוזה, אולם תוך מניעת השלמת הרישום על שם הרוכשים. בהתאם, נרשמה הערת אזהרה על שם המשיבה.
4. ביום 10/1/11 ניתן פסק דין במסגרתו נדחו טענות אמירי זכרון ונקבע כי לא נכרת הסכם מכר ו/או אופציה בינה לבין המבקשת. בהתאם, בוטלו צווי המניעה.
5. אמירי זכרון הגישה ערעור לבית המשפט העליון אך לא ביקשה עיכוב ביצוע או סעד זמני לתקופת הערעור, באופן בו ניתן היה להמשיך בביצוע החוזה.
6. לטענת המבקשת, בעת החתימה על החוזה רבצו על המקרקעין עיקולים ו/או צווי מניעה ו/או הערות כדלקמן: א. עיקול שהוטל על ידי משרדי מיסוי מקרקעין שאישור לבטלו ניתן כבר ביום 12/7/10 והוא הוסר בהתאם. ב. הערות שנרשמו על המקרקעין לבקשת בעלה בנפרד של מילכה- יעקב על פי צווים של בית המשפט לענייני משפחה. צוין כי יעקב התחייב כלפי המשיבה לצמצם את הערותיו כך שלא יחולו על הממכר ולא ימנעו את זכויות המשיבה על פי החוזה ואכן הוא הסיר את הערותיו לגבי חלקה 174. ג. צו המניעה שבוטל כאמור ביום 8/2/11.
7. נטען כי סעיף 4 לחוזה קובע את התמורה והסדיר את מועדי התשלום שהיו צמודים לעליה במדד המחירים לצרכן. סעיף 8.3 לחוזה אפשר למשיבה לקבל בעלות בחלק מהמקרקעין באופן הדרגתי, כנגד תשלום התמורה. מתוך התשלום הראשון שילמה המשיבה 1 מיליון ש"ח במעמד חתימת החוזה. לאחר מתן פסק הדין שילמה המשיבה סך של 12 מיליון ש"ח לגבי הבעלות במגרשים 31, 59 ו-109, בהמשך בחרה לשלם סך של 23 מיליון ש"ח תמורת מגרש 57 ולבסוף את יתרת התמורה תמורת הבעלות במגרש 55. נטען שהמשיבה הודיעה שבכוונתה לממן את הרכישה באמצעות מימון בנקאי. לטענת המבקשת, ביום 17/3/11 שילמה המשיבה סך של 12 מיליון ש"ח, אך יתרת התמורה בסך 31 מיליון ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה ומע"מ לא שולמה עד מועד הגשת ההמרצה. נטען להפרה יסודית של ההסכם.
8. לאור כך, התבקש בית המשפט להצהיר כדלקמן: כי החוזה מיום 26/5/10 בטל ככל שהוא נוגע למגרשים 55 ו-57; להורות על מחקת הערות האזהרה לטובת המשיבה על מגרשים 55 ו-57 ולחייב את המשיבה בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד. עוד התבקש ליתן למבקשת צו פיצול סעדים היות ונטען כי טרם התגבשו מלוא הנזקים שנגרמו למבקשת כתוצאה מהפרת החוזה על ידי המשיבה וזאת מבלי לגרוע מזכותה לקבל את הפיצויים המוסכמים בגין הפרת החוזה.
עמדות הצדדים בתצהיריהם
9. מטעם המבקשת הוגש תצהיר על ידי מנהלתה ובעלת השליטה בה- מילכה בירנבאום. בתצהירה חזרה מילכה על הנטען בהמרצה כפי שפורט לעיל בהרחבה.
10. מטעם המשיבה הוגש תצהיר על יד מנהלה ובעל מניות בה, עופר ביטון (להלן: עופר). לטענתו, העסקה לגבי חלקה 174 הושלמה. ביחס לזכויות וטענות של צדדים שלישיים לגבי הממכר נטען כי בסעיף ו' לפרק המבוא לחוזה הצהיר המוכר כי זכויותיו חופשיות מכל שעבוד, עיקול, מחזיק וזכות נוגדת, למעט הערות הרובצות על המכר משלושה סוגים: הערות על הפקעה, הערות לפי פקודת המיסים והערות בדבר צווי בית המשפט לענייני משפחה שנרשמו לטובת יעקב. באשר להערות לטובת יעקב, נטען כי בהתאם ללשון סעיף 3.1.4 לחוזה המוכר התחייב לגרום לכך שההערות יצומצמו בהתאם וזאת מעבר להתחייבותו של יעקב. צוין כי יעקב אכן חתם על הסכמתו לצמצום ההערות כנדרש. עוד נטען כי בסעיף 3.1.2 לחוזה הצהירה המבקשת על תביעת חברת אמירי זכרון בקשר למקרקעין. נטען כי בדיעבד ההצהרה בסעיף זה לא היתה נכונה שכן עוד לפני מועד חתימת החוזה הגישה אמירי זכרון בקשה לביטול ההחלטה לפיה נמחקה תביעתה ולחידוש תביעתה וצווי המניה הזמניים שניתנו במסגרתה.
11. באשר לתמורה נטען כי סעיף 4 לחוזה קבע כי מיליון ש"ח ישולמו במעמד חתימת החוזה, 3 מיליון ש"ח נוספים ישולמו כנגד רישום הערת אזהרה לטובת הקונה, 19 מיליון ש"ח יתחלקו כאשר 6 מיליון ישולמו לא יאוחר מיום 7/7/10 או תוך 7 ימי עבודה מקבלת צו מבית המשפט לצמצום הערות האזהרה, לפי המאוחר מביניהם ו-13 מיליון ש"ח ישולמו עד ליום 31/8/10 או תוך 7 ימי עבודה לצמצום הערות האזהרה, לפי המאוחר מביניהם (סעיף 4.2.2 לחוזה). לטענת עופר, ניתן לקרוא את סעיף 4.2.2 לחוזה מבחינה לשונית בשתי דרכים. האחת, הסיפא של הסעיף מתייחסת לשני התשלומים והשנייה, על פיה הסיפא של הסעיף מתייחסת רק לתשלום השני. לטענתו, הפרשנות הנכונה של הסעיף היא כי הסיפא של הסעיף מתייחס לשני התשלומים וכך נהגו בפועל. סעיף 4.2.3 לחוזה קבע כי יתרת התמורה בסך 20 מיליון ש"ח תשולם תוך 12 חודשים ממועד חתימת החוזה או תוך 7 ימי עבודה מקבלת צו בית משפט מתאים לצמצום הערות בית המשפט באופן שלא יחולו על הממכר, לפי המאוחר מביניהם.
12. נטען כי בסעיף 6.3 לחוזה נקבעו שני מקרים המהווים "מקרה מונע", הדוחה את המועד האחרון לביצוע כל תשלום על חשבון התמורה המוסכמת. האחד, מקרה בו לאחר רישום הערת אזהרה לטובת הקונה ירשם, שלא לבקשת הקונה, רישום כלשהו על זכויות המוכר בממכר והשני, מקרה של מתן צו שיפוטי כלשהו המונע או שיש בו כדי למנוע ביצוע וקיום העסקה לפי החוזה. נטען שסעיף 13 לחוזה קובע כי מקרה מונע הינו תנאי מפסיק והקונה רשאי לבטל את החוזה, כולו או חלקו, אם יווצר מקרה מונע שלא יוסר בתוך 90 יום מיום היווצרותו. נטען שסעיף 8.3 מאפשר לקונה להשלים את העסקה ביחס לחלק מהממכר לאחר ביצוע תשלום חלקי של התמורה. נטען שהסעיף קובע שעם ביצוע התשלום בסעיף 4.2.2 (19 מיליון ש"ח) תתגבש לקונה זכות בעלות ביחס למגרש מס' 55 או ביחס למגרשים 57,31, 59 ו-109 לפי בחירתו. חלקו השני של הסעיף קובע שעם תשלום סך של 12 מיליון ש"ח תתגבש לקונה הזכות ביחס למגרש 57 או למגרשים 31, 59 ו-109 לפי בחירתו. נטען כי על הקונה היה להודיע על בחירתו סמוך לביצוע התשלום ועל המוכר תוך לא יאוחר מ-30 ימי עבודה מהמועד האחרון להמצאת אישורי ההעברה לרשום את הממכר על שם הקונה (סעיף 8.3). עוד נטען כי בהתאם לסעיף 8.5 על הזכויות להיות נקיות ממשכנתא, שעבוד וכו', לרבות הערות בית המשפט.
13. באשר למימון תשלום התמורה הפנה המצהיר לסעיף 11 לחוזה, כאשר לטענתו, לאחר תשלום של 10 מיליון ש"ח עמדה לקונה הזכות לממן את המשך העסקה באמצעות נטילת הלוואה מהבנק.
14. לטענת המצהיר, בסעיף 14 לחוזה נקבע תנאי מפסיק לפיו במקרה שלא יינתן לצדדים תוך 3 חודשים מיום חתימת החוזה, רישיון לעקירת עצים הפזורים בתחום מגרשים 31 ו-59 הקונה יהא רשאי לבטל את החוזה ביחס למגרשים הנ"ל והתמורה תפחת בסך של 11.5 מיליון ש"ח. עוד הוסכם כי אם הרישיון יהא מותנה בתשלום כספי של עד 500,000 ש"ח, יהיה הקונה רשאי לשלמו ולקזזו. במקרה זה, תפקע זכותו של הקונה לבטל את החוזה בהתאם לסעיף.
15. לטענת המצהיר, המשיבה לא הפרה את החוזה שכן טרם הגיע המועד לביצוע המשך התשלומים על פיו. לטענתו, לאחר דחיית תביעת אמירי זכרון התקיימו מגעים בין הצדדים ותכתובות על מנת לפעול להמשך ביצוע העסקה. ביום 3/2/11 ובהתאם לסעיף 8.3 לחוזה שלחה המשיבה מכתב למבקשת ובו הודיעה שלמרות שצווי המניעה שהוטלו בתביעת אמירי זכרון טרם בוטלו ונמחקו, היא נכונה לקדם את ביצוע החוזה עוד טרם מחיקת צווי המניעה ולשלם סך נוסף של 9 מיליון ש"ח. נטען שהמשיבה הבהירה שמחיקת צווי המניעה תידרש לצורך ביצוע התשלומים הנוספים המיועדים להתבצע במימון בנקאי שיהיה טעון רישום שעבוד. נטען שהמשיבה הודיעה שעם השלמת ביצוע התשלום (תשלום כולל של 23 מיליון ש"ח) היא בוחרת לממש את זכותה ביחס לחלקות 174 ו-183, כאשר לאחר תשלום של 12 מיליון ש"ח היא בוחרת לממש את זכותה ביחס לחלקה 174. נטען שביום 16/2/11 שילמה המשיבה למבקשת סך של 9 מיליון ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה ומע"מ, כאשר התשלום בוצע בטרם הגיע המועד לביצועו ובטרם הוסרו צווי המניעה והערות בית המשפט מאף אחת מהחלקות, לרבות חלקה 174. ביום 17/3/11 שילמה המשיבה סך נוסף המשלים ל-12 מיליון ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה ומע"מ. בהתאם, נטען כי התגבשה זכותה לבעלות וחזקה בחלקה 174 ולפיכך דרשה מהמבקשת לפעול לאלתר לביצוע המוטל עליה לשם רישום בעלותה בחלקה כשהיא נקייה מזכות אחרת.
16. נטען כי רק ביום 4/9/11 (נרשם בטעות 2012 אך תוקן בעמ' 10 לפרוטוקול הדיון), כחצי שנה לאחר ביצוע התשלום ואחרי אין ספור תכתובות, הודיעה המבקשת למשיבה כי חלקה 174 נקייה מרישומים לטובת צדדים שלישיים. הודגש כי על שתי החלקות הנוספות- 183 ו-181 עדיין רובצות הערות בית המשפט. נטען כי המבקשת היא זו שהפרה את חיוביה בהתאם לחוזה.
17. לטענת המצהיר, נטען כי לשיטת המבקשת למשיבה קמה החובה לשאת ביתרת מלוא התשלומים לפי סעיפים 4.2.2 ו-4.2.3 לחוזה. נטען כי עמדה זו מנוגדת לחוזה היות ומרבית התמורה היתה אמורה להיות משולמת רק לאחר קבלת צו בית המשפט לצמצום הערות בית משפט מהחלקות הרלוונטיות. מכאן, כל עוד הערות רובצות על החלקה לא מתגבשת חובת תשלום. עוד נטען כי סעיף 5.1 לחוזה קובע כי עיכובים בביצוע חיובים על פי החוזה מסיבות שלצד המאחר אין שליטה עליהן, יקנו לצד השני אורכה בפרק זמן זהה לקיום החיובים המוטלים עליו ותלויים או שלובים בקיום חיובי הצד המאחר. שנית, נטען כי בניגוד לטענות המבקשת, מחלקה 174 נמחקו הערות האזהרה רק חצי שנה לאחר מועד ביצוע התשלום ומיתר החלקות טרם נמחקו ההערות וטרם קמה חובת התשלום בגין חלקות אלו. שלישית, טענת המבקשת לפיה מילכה פנתה לבית המשפט בבקשה למחיקת הערות האזהרה ובקשה זו ממתינה להכרעה ללא שהדבר מצוי בשליטתה או באחריותה, אינה מגבשת חובת תשלום של המשיבה, כאשר בפועל רובצות הערות בית משפט על חלקות 183 ו-181. נטען בהקשר זה כי לכל היותר המבקשת רשאית לטעון שלא הפרה את החוזה בהתאם לסעיף 15.1 לחוזה.